Seul l’usufruitier a la charge de l’indemnité d’éviction

En cas de refus de renouvellement, la Cour de cassation rappelle que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur et assume toutes les obligations à l’égard du preneur, dont notamment l’indemnité d’éviction.

L’usufruitière et la nue-propriétaire d’un immeuble à usage commercial ont délivré aux preneurs un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.
Dans un arrêt du 3 octobre 2018, la cour d’appel de Toulouse a condamné in solidum l’usufruitière et la nue-propriétaire à payer l’indemnité d’éviction due aux preneurs.Elle a retenu que l’usufruitière et la nue-propriétaire avaient fait délivrer ensemble le refus de renouvellement et étaient toutes les deux redevables de l’indemnité d’éviction dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point le 19 décembre 2019. Certes, en vertu de l’alinéa 4 de l’article 595 du code de commerce, en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier qui a la jouissance du bien ne peut pas consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou une autorisation judiciaire, mais l’usufruitier peut mettre fin au bail commercial et par suite notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Ainsi, en cas de refus de renouvellement, elle rappelle que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur et assume toutes les obligations à l’égard du preneur, dont notamment l’indemnité d’éviction due en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle en conclut que la cour d’appel a violé les textes susmentionnés en condamnant in solidum la nue-propriétaire et l’usufruitière alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par cette dernière.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26.162 – ECLI:FR:CCASS:2019:C301114) – cassation partielle sans renvoi de cour d’appel de Toulouse, 3 octobre 2018 – https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1114_19_44113.html- Code civil, article 595 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006429395&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=19660101- Code de commerce, article L. 145-14 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006221741&cidTexte=LEGITEXT000005634379&dateTexte=20000921