COVID 19 ET BAUX COMMERCIAUX -Commentaire de l’arrêt de la Chambre Commerciale de GRENOBLE en date du 6 novembre 2020

Par Mireille MARCHI, Avocat

Arrêt de la Chambre Commerciale de GRENOBLE en date du 6 novembre 2020 sur appel d’une décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE le 21 mars 2016.

La Cour d’Appel de GRENOBLE dans un arrêt du 6 novembre vient d’apporter sa contribution aux débats nourris opposant les bailleurs et les preneurs de baux commerciaux, depuis l’apparition de la pandémie et son corollaire, confinement et fermetures de commerces « non nécessaires à la vie de la Nation », relatifs au paiement des loyers commerciaux.

Le locataire qui a vu son fonds de commerce fermé et qui donc ne peut l’exploiter peut-il s’affranchir du paiement des loyers durant cette période de fermeture ?

Telle était la question qui était posée à la Cour qui y a répondu par la négative en rejetant l’argumentation développée par le locataire.

Cependant cette solution comme on va le voir n’est pas forcément transposable à tous les preneurs à bail commercial, des éléments factuels pouvant modifier l’analyse juridique de la question.

·      Les faits de l’espèce :

Monsieur D avait acquis deux appartements dans le cadre d’une vente en VEFA au sein d’une résidence hôtelière.

On sait que ce type d’acquisition donne lieu à des avantages fiscaux et impose de ce fait certaines contraintes s’agissant notamment de l’obligation de louer les appartements en question à un exploitant.

C’est ainsi que Monsieur D a consenti à une société Park And Suites qui deviendra ultérieurement APPART CITY un bail commercial portant sur ces deux appartements moyennant un loyer annuel de 4 869.20 € HT pour le premier et 4 229.10 € HT pour le second.

On remarquera que ce n’est pas le montant du litige qui en fait l’intérêt…

Ce bail prévoyait que ce soit le preneur qui établisse 4 factures trimestrielles (les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre) au même temps qu’il en réglait le montant au bailleur.

En avril 2014, le bailleur va assigner le preneur devant le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE en demandant :

Ø De constater que la société a procédé à un règlement systématiquement tardif des loyers

Ø de dire qu’elle n’a pas respecté son obligation de facturation

Ø de la condamner au paiement de 1.15 € au titre de l’intérêt au taux légal du fait du retard de paiement

Ø de la condamner au paiement de 2 509.52 € au titre du loyer…

Ø et de lui ordonner de délivrer un décompte d’exploitation individualisé précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de défense et de recettes de la résidence pendant une période donnée sous astreinte.

Il faut remarquer que le bailleur ne sollicite pas la résiliation du bail, ce à quoi il n’a pas intérêt, puisque pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’acquisition d’une résidence de loisirs, il est impératif de ne pas se retrouver sans locataire.

Donc, le bailleur demande au Tribunal de contraindre le locataire à exécuter ses obligations et de le sanctionner pour ne pas l’avoir fait.

Le Tribunal en 2016 entre en voie de condamnation ; cependant le bailleur interjette appel de l’intégralité des dispositions du jugement et fera valoir que le locataire a poursuivi ses infractions contractuelles.

L’instruction de la procédure dure 4 ans puisque l’ordonnance de clôture est rendue le 17 septembre 2020.

Et c’est devant la Cour que pour la première fois va se poser la question des loyers impayés pendant la période de confinement ayant amené le preneur à cesser toute activité entre le 17 mars et le 2 juin 2020, les résidences de tourisme étant frappées d’une interdiction d’ouverture par les décrets des 11 mai et 20 mai 2020.

Pour soutenir qu’elle est dispensée du paiement des loyers, le locataire va invoquer :

–     L’exception d’inexécution,

Soutenant que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance de la chose louée et d’en faire jouir le preneur au sens de l’article 1719 du Code Civil puisque toute activité a cessé du fait des mesures de confinement et de l’interdiction d’ouverture

–     La force majeure :

L’épidémie étant imprévisible au moment de la signature du bail, extérieure à sa personne et irrésistible en raison de l’absence de toute clientèle et des mesures administratives et qu’elle se serait donc ainsi trouvée libérée de ses obligations pendant ce temps.

–     que cette situation constituerait également le fait du prince,

Les décisions prises ayant pour conséquence de porter atteinte à l’équilibre financier de la situation contractuelle

–     L’article 1722 du Code Civil qui dispose qu’en cas de destruction partielle de la chose louée le preneur peut demander une diminution de prix ou même la résiliation du bail.

–     Que ce principe serait applicable en l’espèce, la destruction devant être entendue également comme l’impossibilité d’user du bien conformément à sa destination résultant des mesures administratives prises pendant la période de confinement.

·    L’exception d’inexécution

On sait qu’aux termes des articles 1219 et 1220 nouveau :

Article 1219 :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Article 1220 :

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

L’exception d’inexécution ne peut être invoquée que dans le cadre d’obligations réciproques et interdépendantes.

Dans un bail les obligations de délivrance et de jouissance paisible d’une part, et de paiement de loyers d’autre part, sont interdépendantes puisque le prix du loyer est stipulé en contrepartie du droit d’user de la chose louée.

Mais encore faut-il que l’inexécution émane du cocontractant en l’espèce le bailleur. Or, ce n’est pas du fait du bailleur si le locataire est privé de la jouissance normale des lieux.

Dans la crise sanitaire le défaut de jouissance n’est pas imputable ni à un fait du bailleur ni à sa faute mais à une décision des pouvoirs publics.

Et c’est vraisemblablement à cela que faisait allusion le preneur dans ses écritures lorsqu’il parlait du fait du prince.

De plus, il s’agit en l’espèce d’un commerce dont l’ouverture au public a été règlementairement interdite mais dont les locaux ne sont pas inaccessibles au preneur qui pourrait y exercer le cas échéant une activité sans réception de clientèle ou avec une clientèle autre.

On ne peut donc imputer au bailleur un défaut de délivrance puisque le preneur a toujours accès au local qu’il a loué, il en a les clés, il peut l’utiliser même s’il ne peut pas l’exploiter.

La Cour d’Appel de GRENOBLE a rejeté l’exception d’inexécution en relevant que l’intimé est mal fondé à soulever une exception d’inexécution au titre des articles 1219 et 1220 du Code Civil puisqu’il faut que l’inexécution soit imputable au cocontractant et que cette inexécution soit totale, le locataire ne pouvant invoquer cette exception que si la jouissance du local est rendue impossible et à condition que cette impossibilité soit imputable au bailleur.

La Cour souligne que si les résidences de tourisme ont été contraintes de fermer pendant quelques semaines après avoir dû fermer certaines espaces communs, l’impossibilité pour le bailleur de mettre à disposition les locaux n’a pas résulté de son fait, mais de contraintes administratives.

Qu’en outre pendant près de deux mois le gestionnaire a pu exploiter au moins partiellement la résidence

Que l’intimé n’a pas notifié au bailleur l’impossibilité totale ou partielle d’exploiter les locaux alors qu’elle a fait choix de ne pas rouvrir la résidence pendant l’été alors qu’il n’y avait plus d’interdiction d’exercer.

Cette motivation ne peut être qu’approuvée.

·      Sur la force majeure

Il faut rappeler que la force majeure est évènement qui échappe au contrôle du débiteur, c’est-à-dire sur lequel il n’a aucune prise, qui est imprévisible au moment de la formation du contrat et qui est irrésistible.

Mais ce mécanisme ne joue que si l’exécution de l’obligation est matériellement impossible.

Ainsi que l’écrit le professeur DANOS « l’exécution de l’obligation qui pèse sur le débiteur doit être strictement impossible, afin que ce dernier puisse invoquer la force majeure. Que l’exécution soit très difficile ou qu’elle devienne très onéreuse ne permet pas d’invoquer la force majeure (dans ce cas c’est l’imprévision qui est, le cas échéant susceptible de s’appliquer).

Et la force majeure est exclue pour les obligations de paiements d’une somme d’argent « le débiteur d’une obligation contractuelle de sommes d’argent inexécutées ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. »

C’est la solution dégagée depuis plusieurs années par la Cour de Cassation.

Donc les difficultés financières même réelles du preneur résultant de la crise du COVID 19 qui l’empêcherait de payer son loyer ne peuvent constituer un cas de force majeure justifiant une suspension du paiement de ce loyer.

C’est en ce sens que la Cour a statué en relevant que l’impossibilité d’exploiter pendant la crise sanitaire n’étant pas irrésistible, faute pour l’intimé de justifier de l’impossibilité absolue de faire face à son obligation en termes de trésorerie, en ne produisant pas d’éléments comptables concernant la résidence et son entreprise.

Et la Cour rappelle que les hôtels n’ont pas été fermés par une interdiction d’exercer leur activité, puisque c’est l’activité de résidence de tourisme qui a été visée par le décret du 20 mai 2020 et non l’immeuble lui-même, ce décret permettant un accès lorsqu’il constitue un domicile régulier des personnes au sens de l’article D 321-1 du Code du Tourisme, autrement dit certaines personnes pouvaient élire domicile dans la résidence hôtelière qui n’était pas impossible d’accès.

On ajoutera que même si le locataire avait produit les éléments comptables démontrant ses difficultés de trésorerie l’amenant à une quasi-impossibilité de payer son loyer, la force majeure n’aurait pour autant pas été retenue, compte tenu de la doctrine et de la jurisprudence précitées, puisqu’il faut que ce soit une impossibilité matérielle.

C’est la raison pour laquelle, la théorie de la force majeure ne s’applique pas aux obligations de paiement.

·      La théorie du fait du prince

La Cour relève qu’elle n’est pas applicable ne concernant que les actes pris par une personne publique en tant que partie au contrat.

Ce qui n’est pas le cas dans les dispositions législatives ou règlementaires d’autant que les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ont autorisé la poursuite des activités d’hôtellerie et d’hébergement touristique, ou de courte durée lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier.

La Cour rappelle que la décision de l’exploitante de fermer la résidence et de ne pas la rouvrir ne procède que d’une décision de gestion afin de réduire les frais d’exploitation….

·      L’article 1722 du Code Civil

On remarquera que la Cour d’Appel n’a pas répondu à cette argumentation, qui pourtant fait partie des arguments recensés comme pouvant être utilisés pour le preneur pour obtenir à tout le moins une diminution du prix du loyer.

En effet, la Cour de Cassation a assimilé l’impossibilité d’user des locaux en raison d’un cas fortuit à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code Civil.

Et elle a également admis que cette impossibilité d’user ou de jouir des locaux pouvait correspondre à une perte partielle de la chose justifiant une diminution du loyer.

Une impossibilité de jouissance temporaire résultant d’un cas fortuit pourrait justifier une diminution des loyers afférents à la période durant lesquels le preneur aurait subi une impossibilité de jouissance.

Cependant, les arrêts qui admettent l’assimilation de l’impossibilité d’user du bien en raison d’un cas fortuit à une perte de la chose, ne visent que les situations où ce cas fortuit affecte l’immeuble lui-même ou ses utilités matérielles, ce qui implique que tout comme pour l’exception d’inexécution, les dispositions de l’article 1722 du Code Civil ne seront susceptibles de s’appliquer qu’aux immeubles destinés à recevoir du public, visés par une décision de fermeture en application de l’article 8 du décret du 23 mars 2020, et encore faudra-t-il déterminer si la décision de fermeture concerne l’immeuble même ou l’activité du preneur.

En conséquence, compte tenu de la motivation de la Cour d’Appel, il est évident que cet argument, à l’instar de l’exception d’inexécution n’aurait pas été retenu.

En conclusion, cet arrêt a appliqué les principes dégagés par la jurisprudence antérieure et la doctrine dominante en ce qui concerne l’obligation de paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Mais il faut se souvenir que chaque cas d’espèce est différent, et que compte tenu des difficultés d’accès à la saisine du Juge en cette période d’urgence sanitaire, il faut inviter les parties à chercher une solution négociée plutôt que de s’enliser dans un procès dont l’issue sera par nature incertaine et surtout lointaine.