Exception d’inexécution invoquée en raison d’une infestation par la mérule pleureuse

La présence de mérule pleureuse rendant les locaux impropres à l’usage peut justifier une exception d’inexcution.

Un bail commercial est conclu, contenant une clause résolutoire applicable en cas de non-paiement des loyers. Après avoir refusé de payer en raison de la présence de merule pleureuse dans les locaux, le locataire reçoit un commandement de payer ses arriérés, puis un second commandement aux fins de la résiliation du bail pour défaut d’assurance. Le bailleur assigne ce dernier en constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers.
Le 7 juin 2018, la cour d’appel de Rouen accueille les demandes. Elle décide que le bailleur remplit ses obligations de délivrance et d’entretien des locaux mis à bail, par l’exécution des travaux nécessaires à l’éradication de la mérule et de sa remise en état. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est donc pas justifiée.
Le 27 février 2020, la Cour de cassation casse cet arrêt au visa de l’article 1184 du code civil. La cour d’appel aurait dû rechercher si les travaux entrepris par le bailleur avaient rendu les locaux impropres à l’usage, pendant leur exécution, ce qui était de nature à justifier l’exception d’inexécution soulevée par le locataire pendant cette période.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 février 2020 (pourvoi n° 18-20.865 – ECLI:FR:CCASS:2020:C300161) – cassation de cour d’appel de Rouen, 7 juin 2018 (renvoi devant cour d’appel de Caen) – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000041701808&fastReqId=212663266&fastPos=1
– Code civil, article 1184 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006436635&cidTexte=LEGITEXT000006070721