Dérogation aux dispositions du statut des baux commerciaux

Pas de nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans (baux dérogatoires successifs), même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux.La société A. a consenti à M. X., qui occupait déjà les lieux et qui avait renoncé à se prévaloir du droit au statut des baux commerciaux lui étant acquis à l’expiration du précédent bail dérogatoire, un bail pour une durée de vingt-quatre mois. Les parties ont par la suite conclu un nouveau bail dérogatoire courant.La société A. a informé M. X. de sa volonté de ne pas consentir un nouveau bail.M. X. ayant revendiqué le droit au statut des baux commerciaux, la société A. l’a assigné en expulsion.
La cour d’appel de Bordeaux a déclaré M. X. sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016. Elle a retenu qu’à cette date, les parties pouvaient conclure un bail dérogatoire de deux ans sans que l’antériorité du bail précédent n’ait à être prise en compte. 
La Cour de cassation, par un arrêt du 22 octobre 2020 (pourvoi n° 19-20.443), au visa de l’article L. 145-5 du code de commerce. Selon ce texte, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux.
En statuant comme elle l’a fait, alors que, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, le bail conclu le 1er juin 2015, postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L. 145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, devait répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.