Cahier des charges de lotissement : peut-on neutraliser une clause restrictive ?

La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.

Le tribunal administratif de Nantes a sursis à statuer dans une affaire afin de demander l’avis du Conseil d’Etat sur la question suivante : la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue-t-elle une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ?
Dans un avis du 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat rappelle que le Conseil constitutionnel a considéré, dans sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l’application de l’article L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ces dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme.
La Haute juridiction administrative précise que, eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.
Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable.
De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point.

– Conseil d’Etat, avis, 1ère et 4ème chambres réunies, 24 juillet 2019 (requête n° 430362 – ECLI:FR:CECHR:2019:430362.20190724) – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000038815884&fastReqId=19066088&fastPos=1
– Conseil constitutionnel, 19 octobre 2018 (décision n° 2018-740 QPC – ECLI:FR:CC:2018:2018.740.QPC) – https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2018/2018740QPC.htm
– Code de l’urbanisme, article L. 442-10 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037667337&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20191016&fastPos=3&fastReqId=290799151&oldAction=rechCodeArticle
– Code de l’urbanisme, article L. 442-9 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=3BCEABE14924D9661C210932804AE049.tplgfr26s_1?idArticle=LEGIARTI000037667333&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20191016
– Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id
– Code de l’urbanisme, article L. 442-11 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=3BCEABE14924D9661C210932804AE049.tplgfr26s_1?idArticle=LEGIARTI000028810910&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20191016