Bail commercial : suspension des effets d’une clause résolutoire

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La société A. a loué à la société B. des locaux à usage commercial pour une durée de dix ans avec renonciation du preneur à la faculté de résiliation à la fin de la première période triennale. Le bail comportait une clause résolutoire « si bon semble au bailleur”. La bailleresse a mis en demeure la locataire de payer les sommes dues au titre de la période du 12 mai et au 23 novembre 2015. La locataire a informé le bailleur qu’elle prenait acte de la résiliation définitive du bail et qu’elle restituerait les clefs. La société A. a informé la société B. qu’elle renonçait à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, puis l’a assignée en exécution forcée du bail, subsidiairement, en paiement des loyers et charges jusqu’à la deuxième échéance triennale du bail.
La cour d’appel de Paris a constaté que la société A. a renoncé au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire, que le bail s’est poursuivi entre les parties jusqu’à ce que la société A. ait accepté, à compter du 1er juillet 2018, la résiliation unilatérale du bail par la société locataire et a condamné la société B. à payer à la société A. les loyers et charges demeurés impayés entre le 4 mars 2016 et le 30 juin 2018.Pour dire que le bail s’était poursuivi entre les parties en dépit de ce que la locataire n’avait pas payé les loyers courants et les mensualités sur arriérés dans les conditions fixées par l’ordonnance du 27 novembre 2015, l’arrêt a retenu que la locataire ne peut tirer parti d’une clause résolutoire stipulée au seul bénéfice du bailleur ni se prévaloir de son propre comportement pour prendre acte de la résiliation du bail.Il a jouté que, si la bailleresse a signifié l’ordonnance de référé pour faire courir les délais de paiement, ce qui ne manifestait pas son intention de poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’avait engagé aucun acte d’exécution forcé de sorte qu’elle conservait la liberté de poursuivre ou non, à ses risques et périls, l’exécution du titre provisoire que constituait cette ordonnance et pouvait, ainsi, renoncer au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire.
La Cour de cassation, par un arrêt le 22 octobre 2020 (pourvoi n° 19-19.542), casse et annule l’arrêt au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance précitée, et 500 du code de procédure civile. En vertu du premier de ces textes, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais produit ses effets si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’ordonnance de référé ayant été passée en force de chose jugée et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l’exécution du bail résilié.