Bail commercial : assignation en expulsion d’une locataire demeurée dans les lieux au-delà …

La Cour de cassation apporte des précisions sur l’assignation en expulsion d’une locataire qui était demeurée dans les lieux au-delà du terme autorisé par le bailleur et qui avait sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.

Suite à un accord qui prévoyait la rupture anticipée d’un bail commercial à effet du 31 décembre 2007, la société C. a autorisé la société A. à se maintenir dans les lieux pour une durée de vingt-trois mois. Cependant, le 18 octobre 2010, la société C. a assigné en expulsion la société A. qui était demeurée dans les lieux et qui avait sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.
Dans un arrêt du 14 juin 2018, la cour d’appel de Caen, a jugé recevable la demande de la société C. Elle a d’abord retenu que l’accord excluait explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce. De plus, elle a rappelé « que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux par la locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité ».
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point le 12 décembre 2019. Elle considère que le fait que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire. Par ailleurs, elle estime « qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition ». Ainsi, selon elle, un nouveau bail s’était opéré.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 décembre 2019 (pourvoi n° 18-23.784 – ECLI:FR:CCASS:2019:C301048), Société Les Arcades c/ Société NC Invest – cassation de cour d’appel de Caen, 14 juin 2018 (renvoi devant la cour d’appel de Paris) – https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1048_12_44062.html- Code de commerce, article L. 145-1 et suivants – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006161262&cidTexte=LEGITEXT000005634379&dateTexte=20191219